Владение недвижимостью: установление факта в Москве

Владение недвижимостью в Москве подтверждают в суде в порядке особого производства, когда человек или его наследодатель много лет пользовался домом, гаражом, дачей или квартирой как своими, а документов, которые примет Росреестр, нет или они составлены с ошибками. Заявление направляют тому районному суду, на территории которого стоит объект, а адрес проживания заявителя роли не играет. Пошлина для гражданина составляет 3 тысячи рублей. Если на объект претендует кто-то ещё, путь другой: иск о признании права собственности.

Ниже разобрано, что именно подтверждает суд, как отличить факт владения от спора о праве, чем доказать владение и как зарегистрировать объект после решения. Сайт — частный справочный ресурс и не является официальным сайтом суда.

Что подтверждает суд, устанавливая факт владения

В перечне статьи 264 ГПК РФ (пункт 6 её второй части) среди фактов, которые устанавливает суд, владение и пользование недвижимым имуществом. На практике заявители просят установить факт владения на праве собственности, чтобы затем оформить объект в Росреестре или включить его в наследство.

Чаще всего это нужно в трёх ситуациях. Первая: дом или гараж приобретён до 1998 года по договору, который не регистрировали, а сам договор потерян. Вторая: наследодатель владел объектом, но не успел зарегистрировать право, и нотариус не может включить его в наследственную массу. Третья: в документах на объект ошибка в адресе или площади, из-за которой его не связывают с владельцем.

Права на недвижимость, возникшие до начала работы системы государственной регистрации, признаются действительными и без записи в ЕГРН. Это закреплено в статье 69 Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости. Суд в таких делах подтверждает, что право когда-то возникло и принадлежало конкретному лицу.

Бесхозяйные объекты, у которых нет собственника, оформляются в другом порядке: их ставят на учёт по заявлению уполномоченного органа города, и гражданин заявителем в такой процедуре не выступает.

Суд по адресу объекта: районные суды Москвы и Новой Москвы

Для этого факта действует особое правило подсудности. Статья 266 ГПК привязывает такое заявление к суду, на территории которого находится недвижимость, даже если заявитель живёт в другом городе.

Гараж в Южном округе рассматривает районный суд, к которому относится адрес гаража. Дача в поселении Новомосковского или Троицкого округа относится к районному суду, обслуживающему эту территорию. Определить суд по адресу объекта помогает поиск территориальной подсудности на объединённом портале московских судов.

Если объекта нет в адресном реестре, ориентируются на кадастровый номер участка или на адрес садового или гаражного товарищества. В заявлении указывают все известные адресные ориентиры, чтобы суд не вернул документы из-за неясности.

Факт владения или иск о праве: развилка до подачи

Особое производство допустимо лишь там, где спорить не с кем. Появится человек с правами на объект, и заявителю предложат перейти к иску, а его заявление останется нерассмотренным.

Ситуация	Процедура	Кто участвует
наследодатель владел домом, право не зарегистрировано, других наследников нет	установление факта владения	нотариус, Росреестр
то же, но есть несколько наследников с разными позициями	иск о включении в наследство и признании права	другие наследники как ответчики
владение больше 15 лет без договора, прежний собственник известен	иск о признании права в силу приобретательной давности	прежний собственник или его наследники
владение больше 15 лет, собственник неизвестен	иск о признании права в силу приобретательной давности	город Москва в лице уполномоченного органа
ошибка в адресе или площади в старом договоре	установление факта принадлежности документа	Росреестр

Приобретательная давность требует, чтобы человек владел объектом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным не менее пятнадцати лет. Это правило статьи 234 ГК РФ. Высшая судебная инстанция в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 разъяснила, что право по давности признают через иск, а не через установление факта.

Доказательства открытого и непрерывного владения

Суду нужно показать, что владение было реальным: объект содержали, оплачивали, ремонтировали, и об этом знали окружающие. Чем длиннее и документальнее история, тем выше шансы.

Документы

технический паспорт или справка ГБУ МосгорБТИ с данными о владельце;
договор, решение исполкома или иной документ о выделении участка или постройки;
квитанции об уплате налога на имущество и земельного налога;
платёжки за электроэнергию, воду, газ, взносы в товарищество;
членская книжка садового или гаражного товарищества, справка правления;
выписка из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на объект.

Свидетели и фотографии

Соседи по участку или по гаражному ряду подтверждают, кто и сколько лет пользовался объектом. Фотографии разных лет с узнаваемыми деталями помогают показать непрерывность. Переписка с правлением товарищества или с управляющей организацией тоже годится.

Доказательства раскладывают по годам: так суду проще увидеть, что владение не прерывалось. Пробел в несколько лет лучше закрыть показаниями свидетелей или ответом архива, чем оставить без объяснения.

Пошлина и порядок рассмотрения

Заявление об установлении факта владения оплачивается пошлиной в 3 000 рублей. Если же дело уходит в иск о признании права собственности, пошлину считают от стоимости объекта, обычно от кадастровой, и сумма выходит существенно больше.

Дело идёт так:

Заявление с указанием цели, например регистрации права или оформления наследства.
Принятие заявления, извещение Росреестра, нотариуса и других заинтересованных лиц.
Запросы суда в БТИ, архивы, налоговую инспекцию.
Заседание с допросом свидетелей.
Решение, месяц на обжалование, вступление в силу.

Районный суд рассматривает дело в пределах двух месяцев. На деле срок увеличивается из-за запросов в архивы и ожидания ответов.

Претенденты на объект и другие причины отказа

Самая частая причина неудачи: появление претендента. Сосед заявляет, что гараж строил он. Родственник утверждает, что дом обещали ему. Город указывает, что земля под объектом принадлежит Москве. Любое из этих заявлений означает спор о праве, и заявление в особом производстве оставят без рассмотрения.

Другие причины отказа:

владение было по договору аренды или безвозмездного пользования, а не как своим;
документы противоречат друг другу в площади, адресе или периоде владения;
объект не является недвижимостью, например металлический гараж без фундамента;
заявитель не показал, что зарегистрировать право иначе невозможно;
не указана цель, ради которой устанавливается факт.

Если претендент есть, лучше сразу готовить иск с правильным ответчиком. Это экономит время: заявление в особом производстве в такой ситуации всё равно оставят без рассмотрения, и начинать придётся заново.

С решением в Росреестр и к нотариусу

Вступившее в силу решение об установлении факта владения служит основанием для дальнейших действий. Само по себе оно не создаёт запись в ЕГРН. Владелец или наследник подаёт заявление о регистрации через МФЦ или в электронном виде и прикладывает заверенную судом копию решения, на которой проставлена дата вступления в законную силу.

Наследник с таким решением обращается к нотариусу. Нотариус включает объект в наследственную массу и выдаёт документ, на основании которого Росреестр регистрирует право наследника.

Отказ можно оспорить: апелляцию на решение районного суда рассматривает Мосгорсуд, а жалобу пишут в пределах месяца после того, как решение изготовлено полностью.

Пришлите документы на объект: оценим, подходит ли установление факта владения или нужен иск, и составим список доказательств.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sud@суды-москвы.рф.